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Wem gehört die Stadt?

Die Frage nach dem Boden “ist die soziale Frage schlechthin in Berlin”, beschreibt Prof. Dr.-Ing. E.h. Christiane Thalgott, ehemalige Stadtbaurätin von München, die derzeitige Situation in der Hauptstadt. Grund und Boden sind notwendige, aber nicht vermehrbare Güter – was in einer wachsenden Metropole wie Berlin zwangsläufig zu Interessenskonflikten und Nutzungskonkurrenzen führt.

Seit und trotz der Finanzkrise weist der Berliner Bodenmarkt eine stetig steigende Preiskurve auf, 2017 gab es nochmals einen erheblichen Anstieg. Gleichzeitig ist die gehandelte Fläche an Bauland enorm gesunken, auch hier im letzten Jahr nochmals überproportional. “Der Bodenmarkt funktioniert also – wenn auch auf tragische Weise”, skizziert Prof. Dr. Guido Spars, Lehrstuhlinhaber “Ökonomie des Planens und Bauens” an der Bergischen Universität Wuppertal.

In den letzten zehn Jahren sind die Bodenrichtwerte in Berlin zum Teil um mehr als 1.000 Prozent gestiegen. Deutschland liegt im europäischen Fokus internationaler Immobilieninvestoren. 58 Prozent seien ausländische Investoren, erläutert Spars. Diese “konkurrieren sich gegenseitig hoch und nehmen steigende Risiken in Kauf.” Um Spekulationen entgegenzuwirken, sei es notwendig, mehr öffentliches Bauland auszuweisen. Als weitere Lösungsansätze schlägt der Wirtschaftswissenschaftler ein “Verfallsdatum” bei Baugenehmigungen vor (nach niederländischem Vorbild), eine Bodenwertzusatzsteuer, eine Strafsteuer für das Halten von Boden, eine Senkung der Grunderwerbsteuer, die Stärkung von Konzeptvergaben sowie ein preislimitiertes Vorkaufsrecht.

Trotz vieler Instrumente für eine gemeinwohlorientierte und nachhaltige Stadtentwicklung, die in den letzten Jahren Wirkung zeigten, “brauchen wir zusätzliche und neue Instrumente”, betont die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, auf dem Berliner Stadtforum “Boden! Wem gehört die Stadt?”. Steigender Wachstumsdruck mache eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik immer schwieriger – die Knappheit bestimmt den Preis. Deshalb sei es wichtig, Planungsinstrumente konsequent anzuwenden und den Boden besser zu nutzen, so Lompscher.

Dazu gehöre beispielsweise eine Bodenbevorratung, die Umplanung von Leerstand oder auch die Halbierung der Erbbauzinsen für 20 Jahren, wie sie der Senat kürzlich beschloss. Zudem sollten Handlungsoptionen seitens der Stadt nicht aus der Hand gegeben werden, ergänzt Finanzsenator, Dr. Matthias Kollatz. Hierbei spielen das Sondervermögen Immobilien des Landes Berlin (SILB) und das Sondervermögen für Daseinsvorsorge (SODA) eine wichtige Rolle in der städtischen Liegenschaftspolitik.

Der Senat will nicht betriebsnotwendige Grundstücke zunehmend für die künftige Daseinsvorsorge oder aus strategischen Gründen halten und zudem mit Hilfe eines zielgerichteten Ankaufsfonds selektiv Flächen ankaufen. Allerdings seien in der Vergangenheit bestehende Instrumente nicht immer genutzt worden, gibt Kollatz zu: “Wir haben bisher fast gar nicht Vorkaufsrechte im Milieuschutz wahrgenommen.”

Daniela Brahm vom Runden Tisch zur Neuausrichtung der Berliner Liegenschaftspolitik führt zudem das, im kommenden Jahr hundertjährigen Geburtstag feiernde, Erbbaurecht in die Debatte ein. Dieses Instrument, das eine übliche Laufzeit von 99 Jahren beinhaltet, aber noch viel zu selten eingesetzt würde, könne dabei helfen “den Boden für sehr lange Zeit aus der Spekulation zu nehmen.” Die Stadt könne so mitsteuern und beispielsweise im sozialen Wohnungsbau das Wegfallen aus der Sozialbindung verhindern, so Brahm.

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