Eine bessere Altersvorsorge und mehr Akzeptanz für die Marktwirtschaft: Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung zeigt in einem Gutachten Wege auf, wie der Staat den Immobilienerwerb effektiver unterstützen könnte.
Deutschland ist eine Mieternation: Seit 1998 überwiegt die Zahl der Menschen, die die eigenen vier Wände zur Miete bewohnen, die Zahl der Immobilienbesitzenden – und das durchgängig. Im vergangenen Jahrzehnt ist die Wohneigentumsquote weiter abgesunken, trotz niedriger Zinsen.
Grundsätzlich sollte der Staat aber ein Interesse an der Bildung von Wohneigentum haben – auf dieser Prämisse haben die beiden Ökonomen Pekka Sagner und Prof. Dr. Michael Voigtländer ein Gutachten angefertigt, das vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) vor Kurzem veröffentlicht wurde. Darin schreiben sie: „Mehr Wohneigentum würde die Altersvorsorge stärken, die Vermögensungleichheiten verringern und die Akzeptanz der Marktwirtschaft verbessern.“ In der Analyse führen die Ökonomen drei unterschiedliche Instrumente an, mit denen der Staat Bürgerinnen und Bürgern den Zugang zu Wohneigentum erleichtern könnte.
Dabei sei zunächst einmal die Hauptursache für die geringe Eigentumsquote in Deutschland das mangelnde Eigenkapital. Hier gelte es, mit geeigneten Fördermaßnahmen zu unterstützen.
Folgende drei Vorschläge unterbreiten die Autoren:
Mit Bürgschaften die Eigentumsquote erhöhen
Mit staatlichen Bürgschaften könnte die Zahl der Immobilienbesitzenden merklich erhöht werden. Dabei ist eine Bürgschaft ein einseitiger Vertrag, mit dem sich ein Bürge gegenüber einem Gläubiger verpflichtet, für die Schulden einer dritten Partei – des Hauptschuldners – einzustehen. Als Beispiel führen Sagner und Voigtländer das Land Nordrhein-Westfalen an, das bereits als Bürge für die Immobilienfinanzierung gegenüber den finanzierenden Banken in Erscheinung tritt. Hier kompensiere die staatliche Bürgschaft den Mangel an Eigenkapital; gleichzeitig seien die Banken durch diese zusätzliche Sicherheit in der Lage, höhere Fremdkapitalquoten zu finanzieren.
Auch Luxemburg setzt zur Unterstützung des Erwerbs von Wohneigentum Bürgschaften ein: Bis zu 40 Prozent der Kaufpreiskosten werden hier durch Staatsbürgerschaften abgedeckt. Nach Daten der European Banking Authority ist das Risiko bei einer Staatsbürgschaft begrenzt: Der Anteil der Darlehen mit Zahlungsverzug und Zahlungsausfällen bei Wohnimmobiliendarlehen lag in Deutschland zwischen 2019 und 2024 im Schnitt bei nur 0,8 Prozent.
Staatliche Hypothekenversicherung
Als zweite, staatlich forcierte Subventionsmöglichkeit nennen die IW-Ökonomen die Hypothekenversicherung. Hierzulande würden Kredite zwar eher mit einer flexiblen Grundschuld abgesichert – allerdings könnten mit einer Hypothekenversicherung die Umstände, unter denen eine Versicherungszahlung erfolgen muss, genau festgelegt werden. Hypothekenversicherungen seien in der Regel staatlich organisiert oder würden von privaten Organisationen nach staatlichen Vorgaben ausgeführt.
Das Prozedere: Mit der Zahlung einer meist einmaligen Versicherungsprämie werden die Zahlungen für den Immobilienkredit abgesichert. Dabei gebe es Einschränkungen: Kurzfristig könnten Hypothekenversicherungen nicht organisiert werden. Auch sei mit Anlaufzeiten zu rechnen, um Immobilienerwerber zu überzeugen.
Nachrangdarlehen als Ersatz für Eigenkapital
Die dritte und letzte Möglichkeit, um den Mangel an Eigenkapital zu kompensieren: Nachrangdarlehen – diese seien schneller umzusetzen als Hypothekenversicherungen und „in besonderer Weise geeignet“, um Liquiditätsprobleme zu lösen. Nachrangdarlehen bezeichnen Kredite, die bei Zahlungsausfällen oder Insolvenzen nachrangig bedient werden und gelten als sogenannte „eigenkapitalersetzende Darlehen“. Sie werden eingesetzt, um Transaktionskosten, wie Notarkosten oder die Grunderwerbssteuer, zu finanzieren.
Auch hier nennt das IW ein Positivbeispiel, das diese Finanzierungslösung bereits praktiziert. So bietet das Land Schleswig-Holstein über seine Förderbank unter dem Namen „IB.SH Immo Eigentum“ ein Nachrangdarlehen an. 40 Prozent des Kaufpreises bzw. bis zu 150.000 Euro könnten so finanziert werden. Dabei werde das Darlehen von den Banken ausschließlich als Eigenkapitalersatz akzeptiert, Erwerbsnebenkosten ließen sich darüber nicht finanzieren.
Insgesamt sei eine höhere Quote von Immobilienbesitzenden „ein ultimativer Schutz vor Verdrängung und trage zur Stärkung des Umlands gegenüber den Metropolen bei“, schlussfolgern die Ökonomen. Durch den Zinsanstieg seit 2022 sei der Eigentumserwerb zwar „deutlich unerschwinglicher“ geworden, die Erschwinglichkeit „am aktuellen Rand“ habe aber wieder zugenommen. Davon ausgehend fällt der Blick in die Zukunft positiv aus: Gingen die Zinsen weiter zurück – und das sei zu erwarten – werde der Eigentumserwerb wieder erschwinglicher, unabhängig von den Maßnahmen des Staates.
