Derzeit ist der Wohnungsmangel so groß wie seit mehr als 20 Jahren nicht mehr. Besonders eklatant fällt der Mangel im geförderten Wohnungsbau aus. Viele Stadt- und Kommunalverwaltungen arbeiten mit Hochdruck an Lösungen. Den dringend benötigten Wohnraum können kommunale Wohnungsbaugesellschaften allein jedoch nicht schaffen. Sie benötigen die Hilfe privater Investoren.
In den großen Städten liegen 40 bis 60 Prozent der privaten Haushalte unterhalb der Einkommensgrenzen, die zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigen. Dem steht allerdings nur ein sehr geringes Angebot gegenüber: Nur sechs Prozent des Mietwohnungsbestandes sind Sozialwohnungen – Tendenz weiter sinkend. Denn es fallen noch immer deutlich mehr Wohnungen aus der Förderung heraus, als neue geschaffen werden. Gleichzeitig erleben wir eine immer größere Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, dessen Bedeutung wiederum durch stark gestiegene Heiz- und Lebenshaltungskosten deutlich gestiegen ist.
Wie kann mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden?
Die Politik fokussierte sich lange auf die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften. Sie braucht aber auch die Privatwirtschaft und deren Kapital. Die Bereitschaft, in sozialen Wohnbau zu investieren, ist gewachsen. Institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke kauften in den zurückliegenden Jahren zunehmend geförderte Objekte an, meist mittels Immobilienfonds. Diese Investoren, die die Altersvorsorgegelder ihrer Kunden anlegen, orientieren sich immer mehr an Nachhaltigkeitskriterien. Im Wohnimmobilienbereich steht bei sozialer Nachhaltigkeit die Bezahlbarkeit der Miete als Kriterium ganz oben. Zudem sind institutionelle Investoren in der Regel langfristig orientiert und haben oft einen Investitionshorizont von Jahrzehnten.
Die gestiegenen Zinsen machen gefördertes Wohnen im Vergleich zu frei finanziertem Wohnungsbau für Investoren attraktiver. Mit gefördertem Wohnen lassen sich Bewegungen des Zinsniveaus langfristig glätten und sozialförderlich wirksame Renditen erreichen. Diese sind nachhaltiger als im frei finanzierten Sektor, wie eine Studie des Analysehauses bulwiengesa im Auftrag der INDUSTRIA zeigt.
Wichtiger Baustein in der Projektkalkulation sind Fördergelder. Über sie wird die vergünstigte Miete für den Investor kompensiert. In Deutschland gibt es über 150 Fördermodelle von Bund, Ländern und Kommunen. Entscheidend für eine tragfähige Kalkulation und damit für den Erfolg der Wohnungsbauprojekte ist, dass die Fondsgesellschaft und die Projektentwickler alle wichtigen Fördermodelle genau kennen und die optimale Kombination daraus entwickeln können. Wichtig ist auch, die Interessen der staatlichen Stellen zu kennen und deren Bedürfnisse zu verstehen.
Nachhaltigkeit und Rendite sind kein Widerspruch, und Wirtschaftlichkeit geht durchaus mit sozialer Verantwortung einher. Nur gemeinsam werden Politik, kommunale Wohnungsbaugesellschaften und privatwirtschaftliche Investoren ausreichend bezahlbaren Wohnraum schaffen können.
Der Autor des Gastbeitrags ist Elmar Limley, Ankauf & Portfoliomanagement bei INDUSTRIA.
