Nachverdichten, aufstocken, erweitern ohne lange Genehmigungsprozesse: Seit Oktober 2025 ist der Bau-Turbo in Kraft und gibt Kommunen neuen Gestaltungsspielraum. Wie gelingt die Anwendung des neuen Gesetzes? Fünf Mitarbeitende aus Bauämtern erzählen.
200 Wohnungen, Arztpraxen, Fitnesscenter sowie ein Quartiersladen mit Waren für den täglichen Bedarf: Aus dem Verwaltungsgebäude der Vereinigten Elektrizitätswerke Westfalen (VEW) am Dortmunder Westfalenpark soll schon bald ein urbanes Mischquartier entstehen. Lange Zeit hatte der Bürokomplex aus den 1970-er Jahren leer gestanden, kein Investor zeigte Interesse. Denn der für das Areal geltende Bebauungsplan von 1973, der ausschließlich das Errichten von Bürogebäuden zugelassen hatte, war nie geändert worden. Seit im Oktober vergangenen Jahres das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung – besser bekannt als Bau-Turbo – in Kraft getreten ist, wandelte sich die Situation am Westfalenpark grundlegend. Nun kann bei neuen Bauprojekten von den Vorgaben des Bebauungsplans abgewichen werden, für das Dortmunder Verwaltungsgebäude gelten die Grundzüge des Planungsrechts nicht mehr.
200 neue Wohneinheiten in vier Bürotürmen
Dortmunds Baudezernent Stefan Szuggat beziffert die damit verbundene Zeitersparnis auf mindestens zwei Jahre. „Die Verwaltung konnte die Bauanfrage nun innerhalb weniger Wochen positiv beantworten und damit hat der Rat der Stadt den ersten Beschluss zur Anwendung des Bau-Turbos in Dortmund gefasst“, führt Szuggat aus. Nun sollen in den vier Bürotürmen am Westfalenpark 200 Wohneinheiten errichtet werden.
Mit einem Grundsatzbeschluss wurde in Dortmund festgelegt, dass der Bau-Turbo weder im Außenbereich angewendet werden darf noch in industriell oder gewerblich genutzten Gebieten. Aus Szuggats Sicht ist die Gesetzesnovelle ein sinnvolles Instrument, um für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Zwei weitere große Bauprojekte konnten dadurch in Planung gehen, bei denen durch Flächenumnutzung im Innenbereich eine größere Anzahl an Wohneinheiten entstehen soll.
Die Änderungen im Baugesetzbuch hat der Bund als Experimentierklausel zunächst bis zum 31. Dezember 2030 befristet. In diesem Zeitraum sind bei neuen Bauvorhaben Abweichungen vom geltenden Planungsrecht möglich, auch im unbeplanten Innenbereich kann in größerem Umfang vom sogenannten Einfügungsgebot abgewichen werden. Die Zustimmung der Kommunen gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten verweigert wird. Die Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde, die öffentliche Belange und nachbarliche Interessen berücksichtigt, bleibt weiterhin vorgeschrieben.
Um Kommunen bei der Anwendung des neuen Tools zu begleiten und den Dialog zwischen Politik, Bauwirtschaft, Fachpraxis und Zivilgesellschaft voranzutreiben, initiierte das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) ein Umsetzungslabor. Dieses wurde von der Bauwende-Allianz, getragen von Project Together, koordiniert und durchgeführt und vom Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) begleitet. Mehr als 100 Kommunen kamen während des Umsetzungslabors, das bis März andauerte, miteinander in den Austausch und erhielten Unterstützung bei der Anwendung des Gesetzes.
Umnutzungen im Bestand
Thomas Spinrath, der zuständige Koordinator von Project Together, zieht nach Beendigung des Labors eine positive Bilanz. „Mehr als ein halbes Jahr später sehen wir in den Kommunen viele wegweisende Ansätze – von auf Klimaschutz ausgerichteten Grundsatzbeschlüssen über modernisierte Genehmigungsprozesse bis hin zu innovativen Bestandsumnutzungen“, erklärt er. Es blieben allerdings auch Skepsis und kritische Fragen – vor allem hinsichtlich der Anwendung im Außenbereich von Kommunen.
Dies unterstreicht auch Ann-Kristin Jeetun, Fachbereichsleiterin für Bauen, Wasser und Naturschutz im hessischen Landkreis Marburg-Biedenkopf. „Der häufigste Genehmigungsfall ist im ländlichen Raum das Einfamilienhaus am Ortsrand. Dafür hat der Gesetzgeber den Bau-Turbo allerdings nicht gemacht. Die flächendeckende Anwendung hat ein Ausfransen der Orte zur Folge. Das sehen wir sehr kritisch.“ In Jeetuns Landkreis lief die Anwendung des neuen Gesetzes schleppend an, es habe viele Unsicherheiten hinsichtlich der Umsetzung gegeben, erzählt sie.
Nur zwei von 21 Kommunen hätten sich mit Grundsatzbeschlüssen Leitlinien für die Anwendung gegeben. Eine Gemeinde habe beispielsweise beschlossen, Baumaßnahmen im Außenbereich weiterhin nur für sogenannte privilegierte Vorhaben, wie barrierefreie Umbauten, zuzulassen. Theoretisch möglich wäre mit dem Bau-Turbo auch eine Bebauung für eine nicht-privilegierte Nutzung.
Problematisch sei laut Jeetun, dass es gerade in kleinen Kommunen keine Stadtplaner gebe und somit die Kompetenz für stadtplanerische Entscheidungen fehle. „Wir hatten uns vom Bau-Turbo die Erweiterung von Bestandsgebäuden erhofft und dass so die Binnenräume der Gemeinden nachverdichtet werden. Doch bisher haben wir keinen einzigen Antrag vorliegen“, berichtet Jeetun. Aus ihrer Sicht verfehle das Gesetz im ländlichen Raum seinen Zweck, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Stattdessen werde es in erster Linie für den Bau neuer Einfamilienhäuser eingesetzt. „Hier sollte der Gesetzgeber nachschärfen“, sagt sie.
Thomas Schmidt vom Referat Stadt- und Regionalplanung der Gemeinde Eichenzell in Hessen sieht das ähnlich. „Viele Kommunen, die personell schlecht aufgestellt sind, laufen Gefahr, den Bau-Turbo uferlos anzuwenden“, sagt er. Das Diffundieren der Orte in ihre Außenbereiche habe zugenommen, die Ortskerne hingegen würden weiterhin leer stehen. „Damit werden die eigentlichen städtebaulichen Probleme im ländlichen Raum nicht gelöst“, erklärt Schmidt. In seiner Gemeinde gebe es keinen Wohnraummangel, die Bebauungspläne würden stets auf aktuellem Stand gehalten – eine Anwendung des Bau-Turbos sei daher nicht nötig.
Ein gefahrbehaftetes Gesetz
Johannes Rothmund, der Bürgermeister der Gemeinde Eichenzell, empfindet die Gesetzesänderung auch als risikobehaftet. So müsse man sich genau darüber im Klaren sein, wie man seine Dörfer städtebaulich entwickeln wolle. Es gebe viele Kommunen, die kein städtebauliches Ordnungskonzept besäßen und den Bau-Turbo trotzdem anwendeten. „Es bietet sich hier die Gelegenheit, Versäumnisse aus den vergangenen Jahrzehnten nachzuholen, weil entweder keine Bauleitplanung existiert hat oder die Bauleitplanung veraltet ist.“
In der Verwaltungsgemeinschaft Rosenstein in Baden-Württemberg hatten die Kommunen in der ersten Umsetzungsphase folgendes Problem: Das geplante Nachverdichten an den Ortsrändern konnte aufgrund von Problemen bei der Abwasser-Entsorgung nicht umgesetzt werden. Die Abwasserkanäle seien schon jetzt am Limit, erklärt die Leiterin des Baurechtsamtes Rosenstein, Martina Zang. Doch nicht nur das Thema Erschließung steht einer reibungslosen Umsetzung des Bau-Turbos im Weg, es hakt auch an anderer Stelle in der Verwaltungsgemeinschaft. „Wir haben jetzt plötzlich wieder Bauanträge auf dem Tisch liegen, die wir früher abgelehnt haben. Da versuchen die Antragsteller, über den Bau-Turbo doch eine Genehmigung zu bekommen“, berichtet Zang.
Für Jochen Braun stecken in dem neuen Baurecht viele Chancen, aber auch großer Mehraufwand. Die Kommunen müssten jetzt schneller auf Bauanträge reagieren, sich schneller um die relevanten Themen kümmern. „Inhaltlich leisten wir dasselbe wie zuvor“, sagt der Leiter des Ressorts Bauen und Wohnen in der Bauordnungsbehörde Wuppertal. Umweltbelange, Infrastruktur oder nachbarschaftliche Interessen müssten weiterhin abgearbeitet werden, bevor Genehmigungen ausgesprochen werden. Seit Einführung der Gesetzesnovelle sind im Wuppertaler Bauamt mehr als 100 Bau-Turbo-Anträge eingegangen. „Früher hätten wir vieles schnell abgelehnt, weil es sich planungsrechtlich nicht umsetzbar ist. Jetzt beschäftigen wir uns mit Projekten, die den städtebaulichen Rahmen ein Stück weit sprengen“, so Braun.
Ein exemplarisches Bauprojekt kann die Stadt an der Wupper dank des Bau-Turbos allerdings in die Wege leiten: Eine denkmalgeschützte, alte Gewerbeimmobilie direkt an der Wuppertaler Schwebebahn sollen zu einer Mischnutzung umfunktioniert werden: 20 bis 30 Prozent des Areals sind für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen, die restlichen 70 bis 80 Prozent für Wohnzwecke. „Ohne den Bau-Turbo hätte dieses Projekt vor sich hinvegetiert. Jetzt bekommt man so etwas gut und schnell auf die Straße“, sagt Braun. Dennoch: Die Gesetzesnovelle packe das Problem nicht an der Wurzel. Um flächendeckend dem Problem Wohnraummangel zu begegnen, brauche es eine engere Rückkopplung zwischen Kommunen und dem Bund, ergänzt der Bauamtsleiter. Nur so könne am Ende der Experimentierphase ein Ergebnis stehen, das die Dinge tatsächlich vereinfacht.
