Warum es wichtig ist, standardisierte Bauformen zu haben und warum individuelle Genehmigungsverfahren hinderlich sind, erklärt Prof. Dr. Alexander von Erdély, Sprecher des Vorstands der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), im Interview mit dem Behörden Spiegel. Die Fragen stellten Dr. Eva-Charlotte Proll und Bennet Biskup-Klawon.
Behörden Spiegel: Wie wollen Sie die BImA weiterentwickeln?
Professor Dr. Alexander von Erdély: Ich finde es gut, dass Sie von Weiterentwicklung sprechen und nicht von Veränderung. Jedes Unternehmen muss sich kontinuierlich weiterentwickeln – allein schon deshalb, weil sich die Anforderungen ständig verändern. Insofern ist es wichtig, flexibel zu bleiben. Ich denke, wir sind hier grundsätzlich auf einem sehr guten Weg. Es geht weniger um grundsätzliche Kursänderungen, sondern eher darum, bestimmte Schwerpunkte der aktuellen Lage entsprechend anzupassen.
Ein Beispiel dafür ist die stärkere Verzahnung der unterschiedlichen Fachbereiche und Perspektiven innerhalb unseres Unternehmens. Immobilienfragen lassen sich am besten beantworten, wenn man verschiedene Disziplinen zusammenbringt. Nehmen wir etwa den Standort Bonn, wo wir zahlreiche Gebäude im Portfolio haben: Manche gehören uns, andere sind angemietet. Einige sind sanierungsbedürftig, andere neuwertig. Die Nutzung variiert stark – einige Gebäude sind voll ausgelastet, andere werden kaum noch genutzt. Hinzu kommen Ressortzuschnitte, die ebenfalls Veränderungen mit sich bringen.
Behörden Spiegel: Können Sie ein Beispiel geben?
von Erdély: Wenn man diese Situation rein aus baulicher Sicht betrachtet, schaut man sich jedes Gebäude einzeln an und entscheidet: Was muss saniert werden? Wie viel muss investiert werden? Aus Portfoliosicht aber spielen auch andere Fragen eine Rolle: Wie gut wird ein Objekt genutzt? Wie stehen Mietobjekte im Vergleich zu Eigentum da, vor allem unter dem Gesichtspunkt der langfristigen Kosten? Welche Lösung trägt uns am besten durch die nächsten zehn, 15 oder 30 Jahre?
Dazu kommen weitere Aspekte wie die energetische Sanierung – Stichwort CO2-Reduktion. Auch das ist ein eigenes Themenfeld. All diese Perspektiven müssen wir stärker als früher an einem Tisch zusammenbringen, um gemeinsam tragfähige und zukunftsfähige Lösungen zu entwickeln. Das habe ich in meinem früheren Unternehmen sehr stark vorangetrieben – mit dem Ergebnis, dass wir in Deutschland vom fünften auf den ersten Platz aufgestiegen sind, weil wir Lösungen anbieten konnten, die unsere Mitbewerber so nicht hatten.
Darum geht es auch hier: Am Ende müssen wir unseren Nutzerinnen und Nutzern die bestmögliche Lösung mit möglichst geringem Ressourceneinsatz bieten. Dafür ist eine enge Verzahnung aller internen Fachrichtungen unabdingbar.
Ein weiterer Punkt ist die konsequente Weiterverfolgung der CO2-Reduktion. Das ist zwar keine neue Entwicklung – wir arbeiten schon daran –, aber wir müssen dieses Thema mit Nachdruck weiter vorantreiben. Ähnlich verhält es sich mit dem Thema Wohnen, insbesondere im Hinblick auf serielles und modulares Bauen. Auch da sehe ich eine wichtige Weiterentwicklung: Wie gehen wir mit diesem Ansatz in Zukunft um? Wie binden wir die Genehmigungsbehörden stärker ein? Idealerweise sollten wir irgendwann standardisierte Bauformen haben – etwa eine Mustertypengenehmigung – mit der man bestimmte Gebäudetypen bundesweit bauen kann, ohne jedes Mal ein individuelles Genehmigungsverfahren durchlaufen zu müssen.
Derzeit wäre das so, als müsste man für jedes neue Auto eine Sonderzulassung beim TÜV beantragen, obwohl es sich um ein erprobtes Modell handelt. Solange wir bei Immobilien noch in Individualbauten denken, mag das nachvollziehbar sein. Aber wenn wir seriell und modular bauen wollen – und das tun wir bereits und wollen es weiter ausbauen –, dann brauchen wir auch passende, moderne Genehmigungsprozesse.
Behörden Spiegel: Wie sieht der Blick nach innen aus?
von Erdély: Weitere zentrale Weiterentwicklungen betreffen die Leistungsfähigkeit der BImA selbst: Digitalisierung spielt dabei eine große Rolle, ebenso der Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI). Das betrifft nicht nur uns, sondern die gesamte Branche. Wir müssen uns ernsthaft damit auseinandersetzen, wie wir unsere Aufgaben künftig mithilfe von KI effizienter lösen können.
Ein weiteres großes Thema ist der Fachkräftemangel – der macht natürlich auch vor uns nicht halt. Wir bewegen uns im gleichen Arbeitsmarkt wie die gesamte Immobilienwirtschaft. Deshalb ist es wichtig, dass die BImA als attraktive Arbeitgeberin sichtbarer wird. Ich finde, wir bieten großartige Aufgaben, die sehr spannend sind – für alle, die sich für Immobilien interessieren. Eigentlich müsste da jedem das Herz aufgehen – mir geht es jedenfalls jeden Tag so. Leider ist das in der Branche noch nicht überall bekannt. Deshalb möchte ich daran arbeiten, das Bild der BImA als modernes, spannendes Unternehmen weiter zu schärfen und zu verbreiten.
Behörden Spiegel: Welche Impulse wollen Sie aus der Privatwirtschaft in die BImA miteinbringen?
von Erdély: Der interdisziplinäre Ansatz ist aus meiner Sicht ein zentraler Schlüssel. Ein weiterer wesentlicher Punkt ist der immobilienwirtschaftliche Blick – also die Perspektive, wie ein professionelles Immobilienunternehmen auf sein Portfolio schaut. Diesen Ansatz stärker in die BImA zu integrieren, ist aus meiner Sicht sehr wichtig.
Konkret bedeutet das: Nicht bei jeder neuen Bedarfsanmeldung sofort loszulaufen und neu zu bauen, sondern zunächst zu prüfen, was bereits im Bestand vorhanden ist. Können wir den Bedarf vielleicht schon mit vorhandenen Flächen abdecken? Das ist eine Herangehensweise, die in der privaten Immobilienwirtschaft deutlich ausgeprägter ist als bisher bei uns – die aber auch bei uns zunehmend an Bedeutung gewinnt.
Ein weiterer Aspekt ist das Rollenverständnis der BImA. Wir arbeiten bislang in einem klassischen Vermieter-Mieter-Modell, aber wir sollten uns stärker als Partnerin auf Augenhöhe mit unseren Nutzerinnen und Nutzern verstehen. Es geht darum, aktiv gemeinsam mit den Nutzern die besten Lösungen zu entwickeln, statt rein ausführend zu agieren.
