Die Idee ist charmant: Aus leeren Kaufhäusern wird Wohnraum. Doch die bauliche Realität treibt die Kosten so in die Höhe, dass fast nur Luxus-Lofts entstehen. Dass diese Projekte den Markt dennoch entspannen sollen, rechtfertigen Befürworter mit einer sogenannten Umzugskette. Doch hält dieses Modell dem Realitätscheck tatsächlich stand?
Die Zahlen der deutschen Wohnungspolitik zeichnen ein düsteres Bild: Während die Bundesregierung 400.000 neue Wohnungen pro Jahr anvisiert, brachte 2025 mit 238.500 Einheiten nach dem historischen Absturz 2024 nur eine leichte Erholung. Das politische Ziel wird deutlich verfehlt. Die angespannte Lage trifft Ballungszentren hart. Explodierende Baukosten und schwierige Finanzierungsbedingungen haben den Neubau, gerade im bezahlbaren Segment, massiv ausgebremst.
Gleichzeitig droht Kommunen der schleichende Tod ihrer Innenstädte. Insolvente Warenhausketten hinterlassen gigantische Leerstände in besten Lagen. Aus der Not erwuchs eine scheinbar geniale Lösung: Die Umwidmung gewerblicher Großimmobilien in Wohnraum, wofür etwa Münchens Oberbürgermeister Dominik Krause (Bündnis 90/Die Grünen) warb. Doch was auf dem Reißbrett als Symbiose erscheint, entpuppt sich als enorm komplex.
Nepper, Schlepper, Kostenfalle
Dass in verwaisten Konsumtempeln kaum Sozialwohnungen entstehen, liegt an der Architektur: tiefe Grundrisse, gewaltige Geschosshöhen, fehlendes Tageslicht. Aus diesen Betonblöcken Wohnraum zu schaffen, erfordert massive Eingriffe in die Statik. Benjamin Schrödl, Real-Estate-Partner bei PwC Deutschland, betont: „Oft müssen Aufzüge und Treppenhäuser eingebaut und die Haustechnik erneuert werden. Es ist eine große Herausforderung, natürliches Licht ins Gebäudeinnere zu lenken.“
Eine empirica-Studie im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) belegt dies: Von 131 untersuchten Ex-Warenhäusern, die in 25 Jahren schlossen, entstanden nur in acht Objekten neue Wohnungen (ca. 350 Einheiten). „Kostentreiber sind Tages licht, Belüftung, lange Genehmigungszeiten und Vorschriften“, so die Analysten. Der Beitrag gegen Wohnungsnot sei demnach „gering“, die Nachnutzung „zu teuer und aufwendig“.
Oft übersteigen die Umbaukosten mit 32 bis 125 Millionen Euro sogar die eines Neubaus. Dies lässt sich nicht über sozialverträgliche Mieten refinanzieren. Wo tatsächlich umgebaut wird, entstehen fast ausschließlich Penthouses oder teure Mikro-Apartments mit Preisen jenseits der Lebensrealität von Durchschnittsverdienern.
Mythos Sickereffekt
Warum finden solche Konzepte dennoch politische Befürworter? Die Antwort liegt im Glauben an den Sickereffekt. Das Modell besagt: Gutverdienende ziehen in Kaufhaus-Lofts und machen ihre günstigeren Wohnungen für die Mittelschicht frei. Dieser Dominoeffekt setze sich bis ans untere Ende der Preisskala fort, wo eine günstige Wohnung frei werde. Selbst Luxusbauten entspannten demnach den Gesamtmarkt durch Angebotsausweitung.
Die Realität entlarvt dies in angespannten Märkten als Mythos. Prof. Dr. Andrej Holm, Stadtsoziologe (HU Berlin), kritisiert: „Die Annahme, dass der Bau teurer Wohnungen die Not der Ärmeren löst, ist ein wohnungspolitisches Märchen.“ Freiwerdende Wohnungen würden fast immer zur Renditesteigerung genutzt. Zudem tangieren Luxusimmobilien in City-Lagen oft gar nicht den lokalen Markt, da sie an Expats oder Investoren gehen. Vor Ort wird keine Wohnung frei, die „durchsickern“ könnte. Der fatalste Bruch geschieht bei Bestandswohnungen, die tatsächlich frei werden: Verlässt ein Mieter nach zehn Jahren seine Wohnung, wird diese fast nie zum alten Preis neu vermietet. In Ballungsräumen nutzen Eigentümer den Wechsel systematisch für Sanierungs- oder Modernisierungsumlagen, wie der Mikrozensus Wohnen belegt.
Lukas Siebenkotten (Deutscher Mieterbund) warnt davor, sich hierauf blind zu verlassen: „Es ist eine Illusion zu glauben, dass Luxusbau den Markt nach unten entspannt. Wenn heute eine günstige Wohnung frei wird, wird sie bei Neuvermietung so extrem im Preis angehoben, dass sie für Normalverdiener aus dem Raster fällt.“ Die freie Wohnung rückt preislich nach oben. Am Ende sickern lediglich Mietpreissteigerungen in tiefere Schichten.
Die Umwidmung von Kaufhausflächen bleibt städtebaulich hochinteressant, um Citys zu retten und graue Energie zu nutzen. Ohne strenge Regulierung ist sie wohnungspolitisch jedoch ein reines Konjunkturprogramm für das Hochpreissegment. Wenn Marktmechanismen der Umzugsketten versagen, muss die öffentliche Hand steuern. Ohne verbindliche Quoten für bezahl baren Wohnraum bleibt die Revitalisierung der Innenstädte ein exklusives Projekt.
